Mennyivel növekszik az ingatlan értéke energetikai felújítás után? – az ingatlanpiaci szakértő válaszol
marketing|2023. december 19.Az energetikai tanúsítvány már önmagában minőségi többletinformációt hordoz a vizsgált ingatlanról, hiszen az adott ingatlan fekvésén és méretén túl annak állapota alapján történik az árazás. Az állapot meghatározásához pedig egzakt információkat nyújt a tanúsítvány. Mindenképpen üdvözlendő tehát, hogy a jogalkotó novemberi hatálybalépéssel szabályozta a tanúsítványi rendszert. Ezzel ugyanis adott lett egy olyan zsinórmérték, amely az eladó, a vevő és a finanszírozó pénzintézet számára is érthető és pontos tájékoztatást nyújt az épületek üzemeltetéséhez, fenntartásához szükséges energia felhasználási hatékonyságáról. És erre szüksége is van a piacnak, hiszen az energiahordozók árában 2021-től bekövetkezett robbanás, majd a háború okozta ellátási bizonytalanságok az épület energetikai állapotát, a várható fenntartási költségek mértékét és azok kiszámíthatóságát az ingatlanértékesítés egyik legérzékenyebb pontjává tette. Gondolta volna bárki, hogy a távhő árának változatlanul hagyása miatt ún. rezsivédettséget élvező panelek ára ekkorát változik? Mutatkozik már némi korrekció a házgyári lakások áraiban, de arra nem sokan fogadtak volna, hogy lesz idő, amikor a házgyári panelek találnak a leggyorsabban vevőre, ahogy arra sem, hogy egy pesti lakótelepi panelt átlagosan 700 ezer forint körüli négyzetméteráron lehet majd eladni. De mást mondok. Magyarországon 2023-ban nagyjából 100 ezer lakás cserélt tulajdonost. Az ingatlanvásárlók közel 40 százaléka nem lakhatási, hanem befektetési céllal vásárolt. Ha ehhez hozzátesszük a minőségi preferenciákat, azaz megnézzük, hogy milyen minőségű ingatlanokat keresnek a vásárlók, azt láthatjuk, hogy a tranzakciók 60-70 százalékában jó, vagy kifejezetten jó állapotú ingatlanok cserélnek tulajdonost. A pénz útja tehát egyételműen alátámasztja a minőség, az energiahatékonyság és a kiszámítható fenntartási költségek fontosságát.
- Milyen értéknövekedésre számíthat az az ingatlantulajdonos, aki mondjuk a fűtésrendszerének elektrifikálása mellett dönt? Vannak erre nézve pontos adatok?
Értelem szerint azonnali értéknövekessel számolhat a felújítás mellett döntő ingatlantulajdonos, de ennek mértéke nagyban függ a helyi lakáspiaci árszínvonaltól. Ha az ingatlan egy relatíve alacsony árszínvonalú lokációban található, akkor elképzelhető, hogy a felújításra elköltött összeg nem jelenik meg egészében az ingatlan árában. Tehát ha mondjuk egy somogyi faluban lévő Kádár-kockába bekerül egy modern hőszivattyús fűtésrendszer, nem lesz automatikusan az épület a ráköltött 3-5 millió forinttal értékesebb. Emellett persze az is megfigyelhető, hogy a közkedvelt desztinációkban a relatíve magasabb értékű energetikai fejlesztés jobban beépül az ingatlan árába, tehát mindazok, akik nagyobb volumenű beruházást hajtanak végre lakóépületükön, biztosabbak lehetnek a nagyobb értéknövekményben is. A KSH-nak volt is egy kutatása, ha jól emlékszem 2021-ben, ami egy 8000-es mintán vizsgálta az energetikai felújítások és az ingatlan értékének kapcsolatát. Ebből tudható például, hogy a családi házak esetén az átlagosnál jobb, energetikai szempontból a korszerűt megközelítő épületek 30-35 százalékkal, a nulla kibocsátáshoz közelítő ingatlanok pedig akár 50 százalékkal is többet érhetnek a rossz, vagy a kiemelkedően rossz energetikájú épületeknél. A társasházak és a lakótelepi panelépületek esetén ugyanilyen statisztikai adatokról nem tudok, de saját tapasztalatainkból az elmondható, hogy egy megfelelő módon szigetelt, nyílászárócserén átesett épületben a lakások értéke néhány százalékkal növekszik, viszont ha ehhez mondjuk egy napelemes rendszer vagy egy hőközponti fejlesztés is társul, az értéknövekedés akár már a 10 százalékot is elérheti. De van ennek a kérdéskörnek egy másik aspektusa is. 2021-ig mindazok, akik energetikai fejlesztés előtt álltak, többségükben amiatt döntöttek a beruházás mellett, mert attól értéknövekményt és valamivel alacsonyabb fenntartási költségeket vártak. A rezsidémonnal, az energiabiztonsági kérdésekkel, illetve a kereslet megtorpanásával együtt azonban bejött a képbe egy másik szempont is, ez pedig az értékállóság és az értékvesztés köré összpontosul. Ha úgy tetszik, 2024-ben az épületenergetikai beruházások szükségességének megítélésekor már az az alaptézis, hogy ha nem fejlesztesz, érezhető módon romlik az ingatlanod értékállósági képessége, azaz a legfontosabb vagyontárgyad veszít az értékéből. Tehát ha azzal nyugtatja magát az ember, hogy használt lakásának értéke fejlesztések nélkül is, önmagától növekszik, könnyen tévútra kerülhet. Jelenleg ugyanis az látható, hogy a lakásárak növekedési üteme belassult, csökkent a reál lakásár-index, a piacon erős túlkínálat alakult ki, a kereslet viszont jelentősen visszaesett. Ebben a helyzetben tehát az ingatlantulajdonos számára finoman szólva is erősen ajánott lépés, ha úgy tetszik egyfajta előremenekülés az energetikai felújítás.
EvoEnergy TIPPEK: #1 a lakóközösségek ismerjék meg ingatlanjaik energetikai teljesítményét #2 azonosítsák, majd tegyék fontossági sorrendbe a szükséges beruházásokat #3 megfelelő likviditás birtokában azonnal indítsák el a legfontosabb munkákat #4 készüljenek fel, azaz álljanak készen arra, hogy pályázhassanak
Társasházaknak és lakásszövetkezeteknek kínált energetikai tanácsadási szolgáltatásunkról részletesebben itt olvashat:
