Blog

A tapasztalataink azt mutatják, hogy a régebbi építésű, az energifelhasználás szempontjából elavultnak mondható társasházi lakások tulajdonosainak részéről megfogalmazódik ugyan az energetikai fejlesztés igénye, de itt nagyjából meg is reked a dolog. Ezen a ponton ugyanis nagyon nehéz átlendülni, és ennek több oka is van – kezdte a beszélgetést Hajdú Gábor, energetikai auditor.

Az elmúlt évek negatív változásai a többség szemléletét jelentősen átformálták, érezhetően megváltozott az energiafelhasználáshoz fűződő fogyasztói attitűd. Viszont fejlesztések hiányában a többség számára csak a spórolás marad, Magyarországon ma tízezrével élnek otthonaikban úgy családok, hogy a magas, vagy a még magasabb energiaköltségek ellen saját komfortérzetük átformálásával, fogyasztásuk visszafogásával kénytelenek védekezni. Ebben a helyzetben az épületek energetikai fejlesztése abszolút napirendi téma lehet, de ahogy mondtam, az esetek többségében a magasabb komfortérzet és az alacsonyabb rezsi irányába vezető lépések már elmaradnak. Ennek legfőbb oka, hogy a társasházak jelentős része tőkehiánytól szenved. Egész egyszerűen nincs pénz. Legalább ennyire fontos azonban az is, hogy a lakókkal együtt a társasházkezelők sem ismerik pontosan a fejlesztési lehetőségeket, nem látják tisztán, hogy mit, miért és milyen sorrendben kellene megvalósítaniuk, ahogy azt sem, hogy ezek a beruházások milyen értéket képviselnek és azokat hogyan tudnák megfinanszíroztatni. Ezen a megrekedt állapoton segíthet túllendülni a társasházak számára is elérhető energetikai felmérés.

- Olvasóink nagy többsége társasházak kezelésével, képviseletével megbízott vállalkozó, akik az imént elmondottakat feltehetően pontosan ismerik. Hogyan lehetne számukra érzékletesen bemutatni azt, hogy milyen gyakorlati eredményekkel járhat az említett energetikai felmérés?

Egy konkrét példán keresztül mindjárt rátérek a számokra, de előbb még egy másik aspektust is megemlítenék. Minthogy társasházkezelőkkel dolgozunk együtt, pontosan ismerjük, hogy munkájuk során milyen kihívásokkal szembesülnek. Az alaptézis az, hogy egy-egy ilyen beruházás lebonyolítása rendkívül sok munkával jár. Finoman szólva sem nevezhető komfortos helyzetnek, ezért a kezelők egy része menekül is előle. Ráadásul az adminisztratív és riportolási terhek mellett a munka elvégzése speciális ismereteket is igényel. Ezek hiányában pedig, amikor például utólagos homlokzati hőszigetelésre kerül sor, a társasház ügyeivel megbízott képviselő kénytelen a kivitelezői oldalra hagyatkozni. Azt látjuk, hogy energetikai számítások nélkül, többnyire a szokásjog, vagy éppen a kivitelezéssel megbízott vállalkozó lehetőségei, esetleg érdekei határozzák meg azt, hogy milyen vastag EPS szigetelés kerül az épületre. Nem egy olyan példát tudnék említeni, amikor a többtízmilliós beruházás lebonyolítása után, az általunk elvégzett számításokból tudta meg a képviselő, hogy mondjuk két centivel vastagabb szigeteléssel nem csak több energiát tudnának megspórolni, hanem azt is, hogy a vastagabb szigetelés választásával plusz forráshoz, támogatáshoz tudtak volna juttatni a beruházás során. Innen nézve tehát egyáltalán nem mindegy, hogy az energetikai fejlesztéseket mennyire kíséri végig az említett szakmai alaposság. Ezért azt állítjuk, hogy a beruházások előtt elvégzett energetikai felmérések a házkezelők munkáját segítik, tudatosabbá teszik az előkészítést és esetenként olcsóbbá a megvalósítást. Hogy mennyire igaz ez a gyakorlatban, megmutatják a számok is.

Vegyünk alapul egy vidéki nagyvárosban 1965-ben épített, 24 lakásos társasházat, amely a korszak egyik kivitelezési gyakorlatának megfelelően salakbetonból épült, külső felületén kőporos vakolattal. A lakóház belső vízelvezetésű, lágy fedésű lapostetővel rendelkezik, ami a pincefödémmel együtt szigeteletlen. A pincében idomacélból készített, a lakásokban pedig még a régi, gerébtokos, illetve helyenként már a modernebb, két- vagy háromrétegű üvegezésű műanyag nyílászárók vannak. Távfűtéses rendszer mellett a melegvízellátás lakásonként gázbojlerekkel történik.

A vizsgált ingatlan az említett jellemzők alapján G energetikai besorolású. Ha a kínálkozó fejlesztési lehetőségeket szétszálazzuk, akkor energetikai fejlesztést jelenthet a homlokzati hőszigetelés, a tető- és a pincefödém szigetelése, a lépcsőházi nyílászárók korszerűsítése, a lakásonkénti fűtésszabályozás kialakítása, a gázbojlerek villanybojlerekre történő cseréje, illetve a napelemes rendszer kiépítése. Ez tehát az a lista, amelynek az elemei a hasznosság és a megvalósítás költségei szerint rangsorolhatók. Mivel a papír mindent elbír, legyünk most nagyvonalúak, és a példát vigyük végig úgy, hogy a listában szereplő komponensek mindegyikét végrehajtjuk. Ekkor a beruházási érték 98 millió forint lesz, ami majd 186 ezer kWh megspórolását eredményezi évente. Minthogy az EKR-nek köszönhetően az auditálhatóan megtakarított 539 GJ áruba bocsátható, az innen befolyt összegnek köszönhetően a beruházás kiadási oldala – a jelenlegi piaci keresleti-kínálati árakat figyelembe véve – 3 millió forint feletti összeggel lesz csökkenthető.

Egy tíz éves futamidejű társasházi hitelkonstrukció 10%-os önerő mellett, lakásonként nagyjából havi 45 ezer forintos kezdő törlesztőrészlettel indítható. Ebből lejön az energetikai fejlesztések nyomán lakásonként a rezsiből megspórolt nagyjából havi 10 ezer forint, tehát a teljes, mindenre kiterjedő beruházás lakásonként havi 35 ezer forintos törlesztőt eredményez. És innen jönnek az érdekesebb adatok: a fejlesztés nyomán a vizsgált lakóépület a C, napelemmel viszont már a B energetikai besorolási osztályba ugrik fel, ami az adott városrészben kínált ingatlanok négyzetméterárait figyelembe véve négyzetméterenként minimum 140 ezer forintos azonnali értéknövekményt láttat. A számok tehát azt mutatják, hogy a lakásonként durván 4.1 millió forintos beruházással 7.1 millió forintos azonnali értéknövekmény lesz realizálható. És emellett ott van még az alacsonyabb rezsi, a magasabb komfort, illetve a felújításoknak köszönhető esztétikai élménynövekmény is.

- Mi a tapasztalat, hogyan fogadják ezeket a számsorokat a lakástulajdonosok?

Minden lakógyűlésen nem tudunk részt venni és lehetőségünk sincs minden lakóval kapcsolatba kerülni, ugyanakkor az a célunk, hogy értéket teremtsünk mindannyiuk számára. Munkánk során mi elsősorban társasházkezelőkkel állunk munkakapcsolatban, ezért Inkább arra helyezném a hangsúlyt, hogy körülbelül bruttó 140 ezer forintért a társasházkezelő kezébe adunk egy olyan dokumentumot, amellyel kiállhat a lakóközösség elé, és bemutathatja, hogy milyen gyengeségei vannak az épületnek, és azokat miként és nagyjából mekkora befektetéssel lehet orvosolni. És azt is elmondhatja, esetenként mivel járhat együtt a fejlesztések elodázása. Mert ha maradunk az iménti példánál, látható, hogy az ingatlan értéke akár 20-25%-kal is növelhető, ahogy az is, hogy a mostani 98 millió forintos beruházás – a rendelkezésre álló fogyasztóiár- és építőipari termelőiár-indexek ismeretében – 5 év múlva már 130, 10 év múlva viszont már 180 millió forintért lesz megvalósítható. De vissza a kérdéshez: már önmagában az, hogy a társasházkezelő egzakt adatok alapján, érdemben lesz képes tájékoztatni a tulajdonosokat épületük állapotáról, a lehetséges fejlesztési irányokról, valamint azok nagyságrendi költségeiről – a lakógyűlés döntéstől függetlenül – mindig jól sül el.

EvoEnergy TIPPEK: #1 a lakóközösségek ismerjék meg ingatlanjaik energetikai teljesítményét #2 azonosítsák, majd tegyék fontossági sorrendbe a szükséges beruházásokat #3 megfelelő likviditás birtokában azonnal indítsák el a legfontosabb munkákat #4 készüljenek fel, azaz álljanak készen arra, hogy pályázhassanak

Társasházaknak és lakásszövetkezeteknek kínált energetikai tanácsadási szolgáltatásunkról részletesebben itt olvashat: